일산은 말 안해도 알꺼고 왜 망했는지

한강 건너에 김포한강신도시 생기면서 그들과 평준화 될 껀 당연한 수순.

기업 없음. 일자리 없음. 서울과 물리적 거리 멀다. 특히 강남과 멀다는 것.

마지막 크리로... 학군이 초반에 비해서 망해버림. 굳이 일산에서 살 이유가 없어짐.

소비여력이 없는 일산 상권 망하는 중...... 아주 눈에 띄게 망하는 중.

일산은 학생들이 엄청나게 많은 도시였는데 상대적으로 그 비율이 줄어듬.

새로 유입되는 수가 졸업해서 빠져나가는 수를 따라가지 못함.

학군 매리트가 떨어졌다는 것임.

판교는 분당이라는 소비도시를 옆에 끼고 있고, 강남과 인접함.

강남 사람들은 절대 판교에 놀러도 안간다. 분당과 묶임.

많은 중소기업과 대기업이 위치해 있음. 그래서 소비가 어느정도 활성화 되어 있음.

근데 주민들은 집값이 높을뿐 소비여력은 좋지 못한 수준. 임대가 절반.. 알지?

판교 현백만 봐도 식품코너만 사람 바글거리고 명품코너를 비롯한 다른 매장들은 파리만 날림.

판교는 강남권 (강동권아님) 에 강남 다음가는 2급지로 송파구의 잠실동 이외의 지역과 비슷한 수준을 이어갈 것.

그리고 용인지역, 분당지역과 동탄, 수원이라는 배후지가 있어서 살고자 하는 사람들의 수요가 좋음.

단점은 임대가 많아서 학군이 좋지 못하고... 이건 진짜 큰 약점이 될 수 있다.

결국 분당보다 높이 뛰어올라가지 못하고 비슷한 수준에서 이어갈 것이라고 본다.

분당이 상대적으로 구축이어서 판교 강세. 분당 재건축 및 성남구도심 신축이 늘어나면 역시 타격예상.

무엇보다 임대가 많으므로... 학군이 안좋으므로... 상투일 가능성 농후. 올라도 물가상승률정도선이라고 본다.

송도는 부천보다 조금 더 큰 땅덩이에 인구가 15만명 수준... (부천 80만명이 넘고,,.)

살기에 매우 쾌적함. 주말엔 인천과 안산 시흥의 중소 신도시 인구들이 송도에 총집합.

현대아웃렛과 트리플스트리트를 비롯해서 사람들이 미어터지지만... 평일엔 상권 망...

커넬워크는 이미 망하고 있고... 이번에 완공된 아트포레도 앞으로 4~5년은 막막하다.

판교와 마찬가지로 해외 중소기업이 많이 들어와 있고... 대기업도 투자가 이어지고 있다.

서울과 물리적 거리가 멀지만 항구, 공항이 가까워서 무역하는 회사들에게 좋은 입지.

근데 그걸 못살리고 있음. 인천시의 행정력이 개 망 수준...

소비여력은 판교, 분당보다 높음. 집값은 상대적으로 낮음. 그동안 대형평형 위주여서 그랬을 가능성 약간.

요즘 34평 이하 아파트들이 많아져서 좀 희석됨.

임대 제로 지역. 학군 서울제외, 전성기 분당급 학군으로 커갈 가능성 클 것 같다. 매우 큰 매리트.

거기에 채드윅같은 국제학교도 한 몫하고...

300만명의 인천구도심과 안산 시흥의 배곧 월곶 서창 등등 찌불찌불한 신도시 젊은 부부들에게 살고싶은 도시.

판교처럼 배후수요가 풍부하다. (무엇보다 학군때문에) 최근 2~3년 제외 매년 1만세대씩 분양과 입주를 반복하지만

결국 다 완판되는 걸 보면... 공급이 끊기는 순간 가격 상승 여지도 있다. 그래봤자 동탄 위 분당 아래급 선에서 유지될 듯.

송도는 계획인구 34만명이 되어야 상권이 잘 돌아가는 수준이 될 것이고.,,,

부족한 기업의 수는 입주해 있는 여러 대학들의 인구로 보완 되고 있긴 하지만 소비여력에 아직 큰 도움은 안됨.

앞으로 입주할 서너개 대학들이 있고, 삼바 셀트 투자가 이어지면 조금 나아질 것이라고 봄.

서울의 힘 없이 혼자 자력갱생한 신도시라서 속도는 느리지만 제갈길 가는 동네.

서울 도움 1도 없다가 gtx가 가시화되면 상승여지가 충분히 있다고 본다. 가장 혜택볼 동네로 봄.

무엇보다 지금 가격이 매우 저렴~ 근데 앞으로 분양물량도 많음.

대기업, 학군, 대학교, 관공, 쇼핑, 배후수요까지 모두 갖춘 서울제외 거의 유일한 동네지만

앞으로 풀릴 물량공급 크리가... ㅋㅋㅋ

동탄은 전형적인 공돌이 동네로 같은 공돌이라도 안산 시흥의 좆소기업 공돌이들이 아닌

대기업 위주의 공돌이 들이다. 소비여력이 중간 정도는 되겠지만 상권이 여러개로 분산되면

다같이 망하는 수준이 될 것... 서울과 물리적 거리가 송도보다 멀다.

학군이 좋지 못해서 결국 돈있는 사람들은 분당까지 진출하려고 할것.

결국 일자리 수요로 인해 현상유지는 하겠지만 집값이 어느정도 올라가면 탈동탄하고 분당 판교로 이동하는

수요가 많을 것. 아파트들이 구축이 되면 더욱 가파르게...

집값이 크게 뛰어올라가기 힘든 3급지... 올라가려면 학군이 살아야 한다.

강남과 같은 생활권이라고 하는데.. 응? 충청도랑 더 가까운데요?

강남 생활권인 사람이 동탄까지 가서 살 이유가 없다. gtx가 들어와도 일부 아파트에 한해서 오를듯.

배후수요 도시가 없는 동탄은 자체 수요로 먹고 살아야 하는 자력갱생 신도시로 인구 유출과

아파트 가격 상승을 유지하려면 학군 살려야 한다. 아니면 돈있는 돈 좀 번 사람 다 빠져 나갈것...

결국 자본 학군 하향평준화.

일 예로 서울을 예로 들어보자.

과거 목동은 여의도의 금융권 종사자들 (고학벌 고임금) 이 선호한 서울 내 신도시로 (직주근접)

한강 바로 건너에 연세대 이화여대 서강대 홍익대를 비롯한 대학교의 교수들이 주로 거주한 동네였다.

강남 콩고물 얻어먹으면서 큰 근처 동네보다 나름 자력갱생한 서울의 성공한 동네로 손꼽힌다.

상급 수준의 돈벌이와 교육의지가 강한 부모 밑에서 강남 귀싸다구 때리는 학군 도시로 거듭남.

현재 목동내 초등학교 5개반으로 시작해서 13~15개 반으로 졸업함. (어느정도인지 알겠지?)

엄청난 구축이 된 와중에도 전월세 수요가 끊이지 않고 집값을 지탱해주는 역할을 함.

애초에 경기도가 서울 따라가긴 힘들지만... 경기도도 나름 쏠쏠하게 돈 벌 수 있다.

근데 일산처럼 학군 망하면 그냥 순식간에 망하는거다. 현재 학군은 분당도 위태하고...

입지 중요하지만... 일자리가 받혀주는 상황에서는 학군 살려라 그래야 살아남는다.

학군이 집값이다!!!